Due Diligence responsable : Comment intégrer la valeur du « durable » ? Retour sur la conférence du 4 juillet 2018

L‘outil de due diligence responsable, élaboré par l’OID et SInteo avec l’appui d’un groupe de travail d’experts et du Better Buildings Partnership, a été présenté le 4 juillet lors d’une conférence organisée chez CBRE. Ludovic Chambe, Directeur Développement Durable chez CBRE, a introduit l’évènement. Xavier Pelton, Directeur du Département Investissements, Arbitrages & Asset Management, a apporté son regard d’investisseur. Son intervention a été suivie par la présentation de l’outil par Bertrand Absolut, Chargé ESG chez Sinteo et Oriane Cébile, Responsable des projets et Coordinatrice de l’OID. Leur présentation a été illustrée par une application concrète de l’outil sur une acquisition récente de Perial Asset Management, par Cédric Nicard, Directeur du Développement Durable. La conférence a été animée par Loïs Moulas, Directeur de l’OID.

 

 

Un outil pour la prise en compte des enjeux de développement durable lors de la phase d’acquisition

Performance énergétique, bien-être des occupants, adaptation au changement climatique, flexibilité d’usage, connectivité, la montée en maturité du marché a étendu le périmètre et les exigences d’un bâtiment responsable. Comment traduire ces attentes en critères opérationnels pour les équipes d’acquisition ?

 

Avec l’appui d’un groupe de travail d’experts et du Better Buildings Partnership, l’OID et Sinteo ont élaboré un outil librement accessible de due diligence responsable. Cet outil est constitué d’un guide et d’une grille d’une soixantaine de critères de durabilité, relevant autant du suivi de la performance énergétique que du confort des occupants et de la connectivité du bâtiment. Il s’agit d’accompagner la prise en compte par les investisseurs des critères indispensables comme des enjeux actuellement moins traités mais qui deviendront incontournables, comme la gestion des risques climatiques.

 

Des audits d’acquisition centrés sur les aspects techniques et réglementaires

La conférence a été l’occasion de faire un état des lieux de la place du développement durable dans l’acquisition d’actifs immobiliers. Les enjeux de durabilité, bien que d’importance croissante, ne sont pas suffisamment pris en compte dans les procédures d’acquisition. Les audits proposés par le marché demeurent principalement techniques et réglementaires, et considèrent peu les critères environnementaux et, à plus forte raison, le volet sociétal.

La grille mise en place par l’OID et Sinteo a vocation à cerner l’ensemble des critères ESG lors de l’acquisition d’actifs. De plus, elle introduit d’ores et déjà des critères, aujourd’hui importants, demain incontournables, tels la connectivité (la présentation des labels WiredScore et Ready2Services est disponible à ce lien).

 

La phase d’acquisition, un moment opportun pour collecter les données ESG

L’outil de due diligence répond au constat d’une complexité croissante. Oriane Cébile a rappelé la multiplication des réglementations et des outils de valorisation de type certifications généralistes & labels thématiques, qui a amené un manque de lisibilité sur le contenu. Bertrand Absolut ajoute à cette première difficulté les défis que pose la multiplicité des acteurs participant à la chaîne de détention de l’actif. De l’investissement à l’asset management, chaque équipe appréhende des étapes différentes, considère des critères ESG différents et établit des process de suivi différents, ce qui mène souvent à une perte des informations. Il faut donc parvenir à centraliser l’ensemble des informations lors d’une étape-clé, et la phase d’acquisition en due diligence constitue un moment idéal pour cela.

Ainsi l’outil de due diligence responsable vise à permettre non seulement d’identifier les sujets ESG prioritaires lors de l’acquisition, mais aussi à favoriser le dialogue entre les différents acteurs en proposant un cadre standardisé.

 

Un outil adaptable et évolutif

Grâce à la large assiette de sujets ESG, l’outil s’adresse à tous les secteurs (bureaux, commerces, etc.) et aussi bien aux acquisitions d’actifs en développement qu’existants. Les acteurs pourront sélectionner parmi les 68 critères de durabilité ceux qu’ils souhaitent prendre en compte dépendant de la destination de l’acquisition et de leurs enjeux propres.

La grille a été pensée pour être simple d’utilisation. Les 68 critères sont segmentés en 15 catégories. Chaque critère est constitué de 8 champs. Parmi eux, la « nature d’impact » permet de hiérarchiser les critères en fonction de leur impact sur le processus de due diligence. Elle est distinguée en 4 niveaux, tels que l’information réglementaire ou la bonne pratique. Le guide fournit une aide à la lecture ainsi que des ressources complémentaires sur la due diligence responsable. Cela permet à l’outil d’être facile à prendre en main et immédiatement utilisable par les équipes opérationnelles.

Enfin, la caractéristique centrale de cet outil est d’être évolutif. Il est dès à présent en libre accès et accessible à tous. Les retours et commentaires des utilisateurs permettront d’améliorer l’outil en vue d’une version 2.

 

Cerner de nouveaux risques, mais aussi des opportunités d’amélioration

Perial Asset Management a effectué la première mise en application de la grille de critère, sur une de leurs acquisitions récentes, présentée par Cédric Nicard. La grille a été intégrée à l’audit de due diligence, et remplie à distance avec l’appui d’un auditeur technique. L’ensemble de l’analyse (collecte documentaire, checklist, pointage des red-flags, identification des opportunités) a nécessité une demi-journée à l’équipe.

Cet apport a permis de mettre en avant les risques majeurs, notamment au sujet des contrôles réglementaires, et a fourni une marge de négociation. Elle a aussi révélé des points positifs, comme une intégration forte de la biodiversité dans le bâtiment. Cet outil, déclare Cédric Nicard, permet d’aller plus loin dans la démarche ESG, et aide à se prémunir contre certains risques émergents, par exemple le risque réputationnel.

La grille peut aussi bien être utilisée dans l’analyse d’un actif spécifique ou appliquée à un portefeuille immobilier, par exemple par échantillonnage.

 

Des utilisateurs invités à contribuer

Le souci environnemental a définitivement atteint la sphère de l’investissement. En 2015, 50% des investisseurs considéraient le développement durable comme un critère d’importance, rappelle en conclusion Ludovic Chambe. La tendance s’est confirmée depuis. Ainsi l’avantage de l’outil de due diligence responsable est double. Dans l’immédiat, il comble le besoin de structuration des informations ESG en phase d’acquisition. Au long terme et avec la montée en importance des critères de durabilité, leur prise en compte en acquisition contribue à la compétitivité des actifs, l’expérience utilisateur et l’image de marque de l’entreprise.

Finalement, ce sont les utilisateurs de l’outil qui, via leur implication et retours, garantiront son évolutivité et son amélioration.

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